Konut Yatırımlarının Geri Dönüş Süreleri

Türkiye’de konut, bir barınma ihtiyacı olduğu kadar güvenli bir yatırım aracı olarak da görülmekte. Konut yatırımı yapmak isteyen kişiler için en önemli göstergelerden biri konut yatırımlarının geri dönüş süresidir. Bu süre,  konutu satın mı almalısınız yoksa kiralamalı mısınız konusunda size yol gösteriyor.  Geri dönüş süresinin uzun olması evi kiralamanızın,  kısa olması ise evi satın almanızın daha avantajlı olabileceğini gösteriyor. Bu çalışmada Türkiye geneli ve üç büyük il için konut yatırımlarının geri dönüş süreleri hesaplanacaktır.

Konut yatırımlarının geri dönüş sürelerini hesaplamak için aşağıdaki formül kullanılıyor:

Konut yatırımlarının geri dönüş süresi=ortalama konut değeri / (12 * aylık kira değeri)

Ortalama konut değeri, Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası (TCMB) tarafından yayımlanan Hedonik Konut Fiyat Endeksi (HKFE)^[1]  kapsamında derlenen değerleme raporlarındaki konutların değerlerinin geometrik ortalamasını ifade ederken^[2], aylık kira değeri ise, Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) tarafından açıklanan TÜFE’nin alt kalemlerinden biri olan “Kiracı tarafından ödenen gerçek kira” değerlerini gösteriyor. Türkiye ve üç büyük il için, hesaplamalarda kullanılan konut ve kira değerlerinin zaman içindeki gelişimi aşağıdaki grafiklerde görülüyor.

İstanbul için konut ve kira değerlerinin zaman içinde gelişimine baktığımızda, 2017 yılına kadar olan sürede konut değerlerindeki artış oranlarının kira artış oranlarının üzerinde gerçekleştiği görülüyor. İstanbul konut değer artış oranının, 2016 yılı başında en yüksek seviyesine ulaştıktan sonra gerilemeye başladığı, kira artış oranlarının ise 2016 yılında gösterdiği hızlanmadan sonra 2017 yılında bir miktar yavaşlamayla beraber nispeten yatay bir seyir izlediği görülüyor (Grafik 1).

Ankara için konut ve kira değerlerinin zaman içinde gelişimine baktığımızda, konut değerlerindeki artış oranlarının, 2016 yılı ortasından itibaren yavaşlaması ve 2017 yılında yatay bir seyir izlemesine rağmen kira artış oranlarının üzerinde seyrettiği görülüyor (Grafik 2).

İzmir için konut ve kira değerlerinin zaman içinde gelişimine baktığımızda, konut değerlerindeki artış oranları, çalışmanın tamamında kira artış oranlarının üzerinde seyrediyor. Bununla beraber, son dönemlerde hem konut hem de kira değerlerinin artış oranlarındaki hızlanma dikkat çekmekte (Grafik 3).

Türkiye genelinden bahsedecek olursak, hesaplamada İstanbul ilinin ağırlığının yüksek olması nedeniyle konut ve kira değerlerinin artış oranları İstanbul ile benzer bir seyir izliyor. Türkiye’de konut değeri artış oranı, 2016 yılı başında en yüksek seviyesine ulaştıktan sonra yavaşlamaya başlıyor. Kira artış oranı ise, 2016 yılında hızlanma gösterdikten sonra, 2017 yılı başında yavaşlıyor ve yıl sonunda konut değeri artış oranı gibi yatay bir seyir izliyor (Grafik 4).

Grafik 5’te Türkiye ve üç büyük ile ait konut yatırımlarının geri dönüş süreleri gösterilmekte. Buna göre, Türkiye’de bir konut satın almak için ödediğiniz paranın kira olarak size geri dönmesi için beklemeniz gereken süre 2010 yılı sonunda ortalama olarak yaklaşık 18 yıl iken, 2018 yılı başında yaklaşık 22 yıl olmuş. Diğer bir deyişle, 2018 yılında satın alınan bir konutun kendini amorti etme süresi, 2010 yılında alınan bir konuta göre 4 yıl daha uzamış.

Öte yandan, aynı dönemde üç büyük il için konut yatırımlarının geri dönüş süreleri, İstanbul, Ankara ve İzmir’de sırasıyla 26, 25 ve 24 yıl olarak hesaplanmakta. Yani, günümüzde İstanbul’da konut satın alan bir kişinin ödediği parayı, konutu kiraya vererek geri alması için, Ankara’da konut satın alan bir kişiye göre 1 yıl, İzmir’de konut satın alan bir kişiye göre ise 2 yıl daha fazla beklemesi gerekmekte.

Daha detaylı incelersek, çalışmanın başında İstanbul için 17 yıl olan konut yatırımlarının geri dönüş süresinin, 2015 yılının ilk döneminde hızlanarak artmaya başladığı, 2016 yılı üçüncü çeyreğinde 27 yıl ile en yüksek seviyesine ulaştığı ve bu noktadan itibaren azalmaya başladığı görülüyor. Ankara için konut yatırımlarının geri dönüş süresinin, 2010 yılında 18 yıl ile İstanbul'dan yüksek olduğu ancak 2015 yılından itibaren İstanbul'un altında kaldığı ve 2016 yılı başından itibaren 24 yıl seviyelerinde seyrettiği izlenmekte. Büyük illerden diğer biri olan İzmir'de ise çalışmanın başlangıcında 16 yıl olan konut yatırımlarının geri dönüş süresi, son dönemde 24 yıl ile en yüksek seviyesine ulaşmış ve Türkiye ortalamasının üzerine çıkmış.

Peki, dünyada konut yatırımlarının geri dönüş süresi nasıl? Bu soruya yanıt verebilmek için, Global Property Guide^[3] verileri ile karşılaştırma yapılabilir. Grafikte görüldüğü üzere, Avusturya karşılaştırma yapılan ülkeler arasında en uzun geri dönüş süresiyle (Türkiye’nin 2 katından fazla) ilk sırada yer alırken, Ürdün en kısa geri dönüş süresine sahip ülke olarak dikkat çekiyor. Türkiye ise 22 yıl ile grafikte yer alan ülke ortalamalarının bir miktar altında, orta sıralarda yer alıyor (Grafik 6).

Sonuç olarak, Türkiye genelinde konut yatırımlarının geri dönüş sürelerinin 2016 yılı ortasına kadar artış eğiliminde olduğu ancak bu noktadan itibaren konut değerlerindeki artış hızının yavaşlamasıyla beraber azalmaya başladığı görülmekte. Öte yandan, İstanbul, Türkiye'ye benzer bir seyir izlemesine rağmen, hala üç büyük il arasında en uzun geri dönüş süresine sahip il olarak göze çarpıyor. İzmir'in de 2017 yılı ortasından itibaren Türkiye ortalamasının üzerine çıkmasıyla beraber, üç büyük ilde de konut yatırımlarının geri dönüş süreleri Türkiye ortalamasının üstünde seyrediyor.

[1] Daha detaylı bilgi için bkz. Hülagü T., Kızılkaya E., Özbekler A.G., ve Tunar P. (2016). Türkiye Konut Fiyat Endeksi’nin Kalite Değişimi Etkisinden Arındırılması: Hedonik Konut Fiyat Endeksi, Ekonomi Notları No. 16/02.

[2] Türkiye geneline ait konut değerleri, İstatistiki Bölge Birimleri Sınıflaması-Düzey 2’de yer alan 26 düzeye ait konut değerlerinin, bir önceki yılın konut satış adetleri ile ağırlıklandırılmasıyla hesaplanıyor.

[3] www.globalpropertyguide.com. Veriler, ülkenin en önemli şehrinde (başkent veya finansal başkent) bulunan 120m2 büyüklüğündeki konutlara ait veriler kullanılarak hesaplanmıştır.